En una publicación anterior, se fijaron las herramientas que se disponen legalmente para poder recuperar un inmueble frente a una ocupación desde el punto de vista penal.
En el presente artículo me voy a centrar, en las vías civiles para la recuperación de la citada vivienda, teniendo en cuenta que se necesitará un abogado y un procurador para esta vía.
Recientemente, una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (ECLI ES:APB:2020:3349) resumía las actuaciones que podemos acudir ante una ocupación ilegal de viviendas:
a) A la vía penal que tratamos en el artículo anterior.
b) Al desahucio por precario (art. 250.1.2º LEC).
c) A los interdictos posesorios (art. 250.1.4º LEC).
d) Acciones ejercitadas por titulares reales inscritos (art. 250.1.7º LEC)
e) El juicio ordinario reclamando la posesión.
Siendo que la opción a) ya ha sido tratada, ¿cuándo deberíamos acudir a las opciones b a e?
La respuesta a esta pregunta dependerá de determinadas circunstancias.
El desahucio por precario (art. 250.1.2º LEC)
Si hay un procedimiento que ha marcado y lo sigue haciendo en los procedimientos de defensa de la propiedad frente a la okupación es el denominado precario.
Entendemos por juicio por precario aquél cuya finalidad es la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, que se encuentre cedida en precario, por el dueño, usufructuario u otra persona con derecho a poseer dicha finca.
Debemos entender de que una finca se encuentra cedida en precario cuando quien la disfruta la posee sin tener ningún tipo de título para ello y lo hace con la tolerancia o inadvertencia de quien sí lo tiene. Pero esta definición no la encontramos fijada en nuestra legislación sino que se trata de una construcción jurisprudencial realizada a partir del artículo 1750 del Código Civil.
En este sentido, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha determinado un concepto amplio de precario, de forma que se incluyen todos los supuestos en los que el titular de un derecho sobre la finca se ve privado de su posesión.
Ahora bien, en relación al precario, me gustaría diferenciar dos aspectos: El primero, cuando podemos entender que una vivienda está cedida en precario; y el segundo que implicaciones tiene este juicio de desahucio por precario.
En cuanto al primero, hay que matizar que, debido a que la legislación no fija ningún tipo de diferenciación, nos encontramos con varias interpretaciones de las Audiencias Provinciales en relación al concepto de cesión en precario, interpretaciones a las que el Tribunal Supremo ya ha matizado en reiteradas ocasiones que no va a puntualizar por cuanto que nos encontramos con un precepto procesal y no de derecho material, así que quedaría excluido de casación.
Consecuentemente, el término cesión en precario podría calificarse como concepto jurídico indeterminado al que podríamos dedicar páginas y páginas en su redacción. Pero en mi humilde opinión no deja de ser una cesión de una vivienda efectuada de modo irregular, pudiendo ser esta cesión con conocimiento o con desconocimiento del titular del derecho. No hay que olvidar que el artículo 1526 §2 del CC permite la cesión de un bien inmueble siempre que se inscriba en el Registro para que pueda tener efectos ante terceros.
En cuanto al segundo, hay que remarcar que el procedimiento de desahucio por precario es un juicio sumario y en el objeto del procedimiento únicamente cabe dilucidar si la parte actora justifica su título de posesión y si la parte demandada acredita si tiene o no tiene un título que legitime su permanencia en el inmueble.
Fuera de lo que se ha indicado en el párrafo anterior, puede suponer una desestimación íntegra de las alegaciones, tomando en consideración el planteamiento de la inadecuación del procedimiento para el caso de que la parte demandada estuviese formalizando algún pago y éste fuese acreditado, en cuyo caso, ya nos trasladaríamos a los supuestos de extinción de contrato o falta de pago.
Pues bien, una vez se dicta la resolución, en caso de ser estimativa, condenará al inquilino a dejar libre, vacua y expedita la finca y es, a partir de ese momento, cuando empezaría el procedimiento de ejecución y lanzamiento de vivienda, con todos los pasos que ello comporta y, en mi humilde opinión, es en este momento cuando pueden efectuarse otro tipo de alegaciones como sería la petición de suspensión de lanzamiento por diferente tipos de motivos.
El interdicto posesorio (art. 250.1.4º LEC)
Mediante Ley 5/2018 de 11 de Junio, se procedió a reformar el artículo 250.1.4º LEC, introduciéndose el denominado interdicto de retener y recobrar la posesión, cuya finalidad se centra en obtener la máxima sumariedad de tutela de la posesión y centrado en la protección esencial del derecho de la propiedad privada regulado en el artículo 348 del Código Civil y consagrado en el artículo 33 de la CE.
Este novedoso procedimiento está dirigido a todos aquellas personas físicas propietarias o poseedoras legítimas, entidades sin ánimo de lucro o entidades públicas propietarias de vivienda social que se han visto privadas de la vivienda sin su consentimiento.
La novedad radica en que se puede solicitar el desalojo cautelar de los ocupantes, se permite demandar a ocupantes desconocidos de una forma directa y, en caso de que no haya ninguna contestación, se procederá a una sentencia inmediata.
En este tipo de procedimiento hay que tener en cuenta varias cuestiones:
- Se debe acreditar junto a la demanda tanto el título que acredite como poseedor como el citado despojo.
- Si bien no es necesario que sea la vivienda habitual, no pueden ser objeto de este procedimiento los trasteros, garajes o locales de negocio.
- La privación sin consentimiento sin que exista un uso tolerado previo de la citada ocupación.
Sin lugar a dudas, el último apartado es el que puede resultar más controvertido o difícil de probar por lo que tendremos que hacer mella en la ingeniería probática civil y todo ello se deberá instar dentro del primer año desde que se produjo el despojo.
Otra de las novedades introducidas por la citada Ley 5/2018, se centra en la introducción del artículo 441.1 bis LEC o también denominado incidente de recobro inmediato de la posesión de una forma simultánea al traslado de la demanda.
Mediante este incidente se pretende que el ocupante acredite en un plazo muy breve de tiempo (5 días) el título que justifique su posesión a la vez que se le emplaza en el periodo de 10 días para que proceda a la contestación a la demanda, con la advertencia de que en caso de que no justifique esa posesión en el citado plazo de cinco días, se podrá dictar una resolución irrecurrible de entrega inmediata de la posesión de la vivienda.
Las acciones ejercitadas por los titulares inscritos (art. 250.1.7º LEC)
Esta acción será comentada con carácter muy breve por cuanto que aquellos que pueden ejercitarla son, precisamente, aquellas personas que disponen de un derecho real sobre la vivienda, el cual deberá estar inscrito.
Así, esta acción es la recomendada cuando nos encontramos en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria y, resulta que la vivienda objeto de ejecución ha resultado ocupada. En este caso, se suele reclamar al ocupante de la vivienda a que acredite de un título que pueda legitimar su pertenencia y su oposición a la devolución al titular registral de la misma o a perturbar el ejercicio del titular registral.
El juicio ordinario de reclamación de la posesión
Sin lugar a dudas, este tipo de procedimiento será el que pueda accionarse cuando todos los demás fallen y, sin lugar a dudas, es el procedimiento más largo con diferencia. Muy desconocido por muchos profesionales, no suele instarse precisamente, por la tardanza en obtener una resolución motivada. No obstante, en ocasiones puede utilizarse para procedimientos derivados de herencias o sucesiones en los que, uno de los herederos o legatarios se ven impedido en el uso y disfrute o la posesión de un bien que ha heredado o legado.
