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Las nuevas medidas de los contratos de arrendamiento de locales de negocio

Actualizado: 24 ene 2021

En la víspera de Nochebuena y cuando buena parte de la ciudadanía estaba revisando las medidas adoptadas en su Comunidad Autónoma para la festividad de Navidad, salió publicado en el BOE el Real Decreto Ley 35/2020 de 22 de diciembre consistente en las nuevas medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria. Este nuevo Real Decreto viene a intentar dar respuesta a varias demandas, en especial, las derivadas del último estado de alarma, instaurado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, mediante el cual muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a la reducción de la misma.

A modo resumen, nos encontramos con medidas que afectan a los contratos de alquiler, a las cotizaciones a la Seguridad Social de empresas con determinados CNAE, y en materia tributaria con algunos retoques en materia del IRPF, IVA y el incentivo fiscal para los arrendadores de establecimientos vinculados al turismo y en los que se acuerden, de forma voluntaria, rebajas de la renta arrendaticia en los meses de enero, febrero y marzo 2021.

En este artículo, nos centraremos únicamente en el primero de los apartados, concretamente a los contratos de arrendamiento y del que tendremos que recordar determinadas previsiones del Real Decreto Ley 15/2020, del 22 de abril, por cuanto que nos encontramos con medidas muy similares y que te resumimos en el pasado artículo publicado aquí.

Para empezar, tenemos una fecha que todos los inquilinos de locales de negocio tienen que marcar y es la del 31 de enero de 2021. Ese día será el último que disponen (siempre que no exista una modificación posterior) para poder realizar la solicitud correspondiente, consistente en o bien un aplazamiento temporal de la cuota de la renta arrendaticia o bien en una rebajada del importe de la misma, excluyendo del concepto de renta todos aquellos gastos que son comunes y que, como consecuencia del contrato, se encuentran incluidos dentro del importe de la renta.

Al igual que sucedió anteriormente, nos encontramos con una diferenciación entre los propios arrendadores.

Por un lado, nos encontramos con el arrendador empresa, entidad pública o gran tenedor, considerada como aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de 1.500 m2.

A diferencia del anterior RDL que preveía una moratoria que era aplicada de forma automática, en esta ocasión se deberá solicitar una de las siguientes opciones:

  1. Una reducción del 50% de la renta del alquiler durante la vigencia del nuevo estado de alarma (RD 926/2020, de 25 de octubre) o cualquiera de sus prórrogas, pudiéndose extender hasta un máximo de cuatro meses.

  2. Una moratoria en el pago de la renta de duración hasta cuatro meses. El pago de esta moratoria deberá hacerse dentro de los 2 años y siempre que continue vigente el contrato.

Una vez formalizada la solicitud, el arrendador deberá comunicar su decisión dentro del plazo de los 7 días hábiles siguientes a la solicitud.

Por otro lado, cuando nos encontremos con un arrendador que sea persona física o jurídica distinto del anterior, se podrá solicitar o bien un aplazamiento temporal o bien una rebaja del importe de la renta y siempre que no se hubiere acordado entre las partes con carácter voluntario.

En este último caso, incluso, se permite la disposición del importe de la fianza, debiendo el arrendatario reponerla dentro del plazo de un año.

Adjuntamos una infografía explicativa de lo detallado anteriormente incluyendo el cumplimiento de los requisitos para los arrendatarios diferenciándose tanto los propios autónomos como las propias PYMEs.