En la víspera de Nochebuena y cuando buena parte de la ciudadanía estaba revisando las medidas adoptadas en su Comunidad Autónoma para la festividad de Navidad, salió publicado en el BOE el Real Decreto Ley 35/2020 de 22 de diciembre consistente en las nuevas medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria. Este nuevo Real Decreto viene a intentar dar respuesta a varias demandas, en especial, las derivadas del último estado de alarma, instaurado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, mediante el cual muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a la reducción de la misma.
A modo resumen, nos encontramos con medidas que afectan a los contratos de alquiler, a las cotizaciones a la Seguridad Social de empresas con determinados CNAE, y en materia tributaria con algunos retoques en materia del IRPF, IVA y el incentivo fiscal para los arrendadores de establecimientos vinculados al turismo y en los que se acuerden, de forma voluntaria, rebajas de la renta arrendaticia en los meses de enero, febrero y marzo 2021.
En este artículo, nos centraremos únicamente en el primero de los apartados, concretamente a los contratos de arrendamiento y del que tendremos que recordar determinadas previsiones del Real Decreto Ley 15/2020, del 22 de abril, por cuanto que nos encontramos con medidas muy similares y que te resumimos en el pasado artículo publicado aquí.
Para empezar, tenemos una fecha que todos los inquilinos de locales de negocio tienen que marcar y es la del 31 de enero de 2021. Ese día será el último que disponen (siempre que no exista una modificación posterior) para poder realizar la solicitud correspondiente, consistente en o bien un aplazamiento temporal de la cuota de la renta arrendaticia o bien en una rebajada del importe de la misma, excluyendo del concepto de renta todos aquellos gastos que son comunes y que, como consecuencia del contrato, se encuentran incluidos dentro del importe de la renta.
Al igual que sucedió anteriormente, nos encontramos con una diferenciación entre los propios arrendadores.
Por un lado, nos encontramos con el arrendador empresa, entidad pública o gran tenedor, considerada como aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de 1.500 m2.
A diferencia del anterior RDL que preveía una moratoria que era aplicada de forma automática, en esta ocasión se deberá solicitar una de las siguientes opciones:
Una reducción del 50% de la renta del alquiler durante la vigencia del nuevo estado de alarma (RD 926/2020, de 25 de octubre) o cualquiera de sus prórrogas, pudiéndose extender hasta un máximo de cuatro meses.
Una moratoria en el pago de la renta de duración hasta cuatro meses. El pago de esta moratoria deberá hacerse dentro de los 2 años y siempre que continue vigente el contrato.
Una vez formalizada la solicitud, el arrendador deberá comunicar su decisión dentro del plazo de los 7 días hábiles siguientes a la solicitud.
Por otro lado, cuando nos encontremos con un arrendador que sea persona física o jurídica distinto del anterior, se podrá solicitar o bien un aplazamiento temporal o bien una rebaja del importe de la renta y siempre que no se hubiere acordado entre las partes con carácter voluntario.
En este último caso, incluso, se permite la disposición del importe de la fianza, debiendo el arrendatario reponerla dentro del plazo de un año.
Adjuntamos una infografía explicativa de lo detallado anteriormente incluyendo el cumplimiento de los requisitos para los arrendatarios diferenciándose tanto los propios autónomos como las propias PYMEs.
Ahora bien, esta redacción nos conduce a una serie de interrogantes:
¿Qué sucede si el arrendador rechaza la solicitud efectuada por el arrendatario?
Atendiendo a una ausencia de regulación en nuestro derecho ordinario (salvo el derecho foral de Navarra) de lo denominado cláusula rebus sic stantibus, el arrendatario, ante el rechazo de la solicitud, se verá obligado a iniciar el correspondiente procedimiento judicial debiendo acreditar, en caso de cierre de actividad por suspensión derivada del Real Decreto 926/2020 de 25 de Octubre, el correspondiente certificado; y en caso de reducción de la actividad con el correspondiente estudio comparativo de la propia facturación empresarial, resultando recomendable la existencia de una pericial económica.
Pero es importante resaltar que mientras dure este procedimiento judicial, el arrendatario debe continuar cumpliendo con su obligación de pago del importe del alquiler, con el correspondiente riesgo de que, en caso de impago, se vea sometido a un procedimiento judicial de extinción del contrato de arrendamiento por falta de pago y posible desahucio.
Hay que tener en cuenta que, en caso que el arrendador se encuentre en situación de concurso, es uno de los supuestos legales por los que puede rechazarse la solicitud.
¿En caso de impago, puede frenarse la demanda de extinción del contrato de arrendamiento por falta de pago y desahucio?
En mi opinión, no puede limitarse el ejercicio de un legítimo derecho ante la jurisdicción, porque ello podría vulnerar el propio artículo 24 CE. Ahora bien, nuestra Ley procesal permite solicitar y, al juzgado adoptar, una serie de medidas cautelares, en tanto en cuanto, si estas medidas no se adoptasen podría provocar una situación que pueda impedir o dificultar la efectividad de la pretensión realizada (728 LEC). Es relevante resaltar que, en este caso, deberá fijarse una caución correspondiente.
¿Puedo solicitar la reducción o moratoria con posterioridad al 31 de enero de 2021?
En base a lo fijado en este Real Decreto Ley, no. Ahora bien, entiendo que determinadas medidas pueden ser disponibles para las partes y las mismas, en cada caso concreto, podrán fijar otro tipo de medidas que se adecúen al caso concreto.
¿Cómo puede acreditarse la situación del arrendatario?
En este caso, dependerá del arrendatario. Si es persona física se requerirá además de su alta en el RETA o bien el certificado de la suspensión en base al RD 926/2020 o bien la comparativa de la facturación; pero si es una persona jurídica o PYME se requerirá la no superación de los límites del artículo 257.1 LSC y, junto a ello, el certificado de la suspensión o bien la comparativa de la facturación.