Los gastos de constitución del préstamo hipotecario

La cláusula de los contratos de préstamo hipotecario por la que se fija la imputación de todos los gastos al prestatario/consumidor, si bien popularmente ha sido asimilada, ha sido una de aquellas cláusulas que ha generado malestar en la ciudadanía más cuando ha llegado a estallar todas y cada una de las reclamaciones hipotecarias cuyo punto de partida fue la famosa Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 conocida en la actualidad como STJUE Aziz.


El tema de los gastos ya había sido resuelto con anterioridad por la Sala Primera del Tribunal Supremo, en particular nos referimos a la sentencia del Pleno 48/2019 de 23 de enero. En base a esa sentencia, se fijó la doctrina que, declarándose la nulidad de la cláusula de los gastos, se debía proceder al análisis individualizado de todos y cada uno de los gastos.


Esa doctrina fue seguida en las ulteriores resoluciones del Tribunal Supremo y, en cierto modo, fue seguida también por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020 (C-224/19 y C-259/19) . Sin embargo, en la reciente sentencia del Pleno de 27 de enero de 2021 se matizan determinados aspectos de la doctrina de las sentencias anteriores y fija con mayor claridad las consecuencias de la cláusula de los gastos de constitución de préstamos hipotecarios suscritos con anterioridad a la entrada en vigor a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.


La Sentencia matiza y aclara las consecuencias de la declaración de nulidad de cláusula de gastos de constitución para los préstamos hipotecarios suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI

Pues bien, para empezar debemos de tener presente que, declarada la nulidad de la cláusula gastos, se va a proceder a efectuar un análisis individualizado de la totalidad de los gastos que constituyen el préstamo hipotecario, fijándose una diferenciación entre los préstamos anteriores a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y los posteriores, esto nos conduce a la Disposición Final Decimosexta de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, por lo que la línea divisoria la marcaremos el día 16 de Junio de 2019. Tomando ello en consideración, vamos a realizar un resumen de quien debe asumir los gastos del préstamo hipotecario diferenciando los préstamos anteriores y los posteriores a la entrada en vigor del LCCI.


- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este es, sin menor duda, la joya de la corona, por cuanto que es la mayor suma que el consumidor debe asumir. Sin embargo, la jurisprudencia ha sido consolidada en este aspecto. El impuesto lo asume el prestatario en su integridad. Si bien, debemos hacer una aclaración porque contrariamente a lo que se recoge en muchas cláusula de gastos, respecto a las copias del contrato de préstamo se abonará por quién las solicite. Así, si el banco solicita la copia, será el banco el llamado sujeto pasivo del impuesto y, por ende, el obligado a abonarlo.


- Gastos Notaria. El pago del arancel notarial es uno de los gastos relevantes por cuanto en la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria es imprescindible la elevación a documento público de la misma. En este sentido, dede la STS 48/2019 de 23 de enero, se ha venido imputando este gasto a los interesados, concluyendo que los interesados en la suscripción del préstamo en documento público era tanto el prestatario como la entidad financiera, por lo que los gastos derivados de notaria, serán asumidos por mitad.


- Gastos de Registro de la Propiedad. Estos gastos resultan de interés, en especial, para terceros, por cuanto implica que el préstamo hipotecario queda registrado dentro de la hoja registral el bien. Este dato resulta relevante porque avisa a quien esté interesado en la adquisición la existencia de una serie de cargas (préstamo) sobre la vivienda y que deberán ser canceladas con carácter previo a la adquisición. Consecuentemente, el mayor interesado en que se refleje y quede constancia de tal carga, es la entidad prestataria. Consecuentemente, el banco deberá asumir la totalidad de este gasto.


- Gasto de Gestoría. En la tramitación de los préstamos se incorpora un gasto que, bajo mi punto de vista, podría llegar a sorprender por cuando se factura una serie de servicios que el prestatario no había contratado y consiste en los gastos de una gestoría que venía designada por la propia entidad. Así, aunque fueses abogado o tuvieses una gestoría, muchas eran las ocasiones en que pese a tener los conocimientos técnicos y jurídicos, la entidad bancaria te imputaba estos gastos porque no te permitían la elaboración de las gestiones de tramitación. Pues bien, no ha sido hasta la entrada en vigor de la LCCI que se ha estipulado, ya por ley, la imputación de este gasto por mitad, ya que esas gestiones se realizan en interés de ambas partes. Sin embargo, la cuestión radica en qué sucede con los préstamos suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI. Pues bien, como no existía ninguna previsión al respecto, deberán ser imputados en su totalidad a la entidad prestataria.


- Gastos de Tasación. Este coste no es más que el valor dado a la finca sobre la que se pretende constituir la hipoteca y que resulta exigido por Ley, concretamente el artículo 682.2.1º de la LEC como elemento necesario para la ejecución judicial directa de la hipoteca (por eso se tiene interés la entidad bancaria en que se suscriba ante notario). Pues bien, este gasto a partir de la LCCI será a cargo del prestatario porque así viene regulado en la propia Ley. Ahora bien, en relación a los préstamos hipotecarios realizados con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, el Tribunal Supremo ha sido claro, en especial a partir de la STJUE de 16 de julio de 2020, "ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar la consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva". Por ende, la totalidad de estos gastos de los préstamos suscritos con anterioridad a la LCCI, serán a cargo de la entidad prestamista.


Os dejamos, a continuación, una imagen resumiendo la imputación de los gastos en los préstamos suscritos con anterioridad al 16 de Junio de 2019.



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