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Medidas COVID-19 para los procedimientos de desahucio y contratos de arrendamiento (actualizado al R

Actualizado: 24 ene 2021

En el Real Decreto Ley 11/2020, del 31 de marzo, se fijaron un paquete de medidas tendentes a apoyar a los trabajadores, las familias y consumidores. Si bien, dichas medidas no fueron lo que cabían esperar y se olvidaron, obviaremos si intencionadamente, de algunas modalidades de contrato de arrendamiento como el del uso distinto del de vivienda. En este post remarcaremos varios puntos a tener en cuenta.

En relación a los procedimientos de desahucio y los lanzamientos

Se prevé que en los procedimientos de desahucio derivados de contratos de arrendamientos de vivienda pueda fijarse una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Es importante remarcar que, el legislador, deja fuera de esa suspensión extraordinaria otros procedimientos de desahucio, como el correspondiente al precario.

Para acogerse a esta suspensión extraordinaria, el arrendatario deberá acreditar ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de expansión del COVID-19, de forma que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional, pudiéndose, incluso, suspender el acto de la vista para el caso que no se hubiere celebrado y por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 11/2020, esto es, hasta el 30 de septiembre de 2020. Ahora bien, si ya se hubiese celebrado la vista y si el Juzgado entiende que concurre la situación de vulnerabilidad económica, podrá suspenderse incluso con carácter retroactivo a la fecha en que se produjo por el tiempo estrictamente necesario y atendiendo al informe de los servicios sociales.

En el caso que esta suspensión extraordinaria pueda afectar a los arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica, el Juzgado deberá comunicarlo a los servicios sociales para el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

En relación a los contratos de arrendamiento próximos a su vencimiento

Todos aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual que desde el día 1 de abril y hasta dos meses desde la finalización del estado de alarma finalice el período de prórroga obligatoria o el periodo de prórroga tácita podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contraot de arrendamiento por un período máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que, de común acuerdo, se fijen otros términos o condiciones

En relación a la aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia

En primer lugar, y para los propietarios que tengan la consideración de una entidad pública de vivienda, una empresa o un gran tenedor. Por gran tenedor de viviendas se entenderá aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500m2.

En este caso, el arrendatario de un contrato de la vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar a su arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley (durante el mes de abril) el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que las partes no hayan alcanzado un acuerdo en relación a un aplazamiento o una condonación total o parcial de la renta. Según la Disposición Final Cuarta del Real Decreto Ley 16/2020 de 28 de abril, el plazo de solicitud ha sido ampliado a tres meses desde la entrada en vigor de ese Real Decreto Ley, esto es el 30 de abril de 2020.

En caso que no se hubiese producido tal acuerdo, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión escogida entre las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si el plazo fuese insuficiente en relación a la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19 y hasta un máximo de 4 meses

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de forma automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si el plazo fuese insuficiente en relación a la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19 y hasta un máximo de 4 meses. La renta aplazada será aplazada, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad o a partir de la finalización del plazo de cuatro meses y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. Esta cantidad fraccionada será abonada sin ningún tipo de penalización y sin intereses.

En segundo lugar, y para el resto de arrendadores también se prevé un aplazamiento o condonación total o parcial del pago de la renta, siempre que el arrendatario, encontrándose en situación de vulnerabilidad económica, lo solicite dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 11/2020. Según la Disposición Final Cuarta del Real Decreto Ley 16/2020, de 28 de abril, el plazo de solicitud ha sido ampliado a tres meses desde la entrada en vigor de ese Real Decreto Ley, esto es el día 30 de abril de 2020.

Recibida la solicitud, el arrendador deberá comunicar al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, de las posibilidades alternativas que plantea. Si la persona física arrendadora no aceptase ningún tipo de acuerdo sobre el aplazamiento y siempre que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, ésta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.